Существует мнение, что инвестиции в недвижимость - это лучший способ вложить деньги. Но заработать деньги на недвижимости так же легко, как и потерять их. Для этого только нужно, чтобы цены достигли критически высокой отметки, после которой они неизбежно пойдут вниз. Подавляющее большинство тех, кому пришлось пережить ипотечный кризис 1819 года в США, не сумели предугадать этот момент. Впрочем, спустя сто лет американцы допустили те же ошибки, когда кризис рынка недвижимости во Флориде подтолкнул страну и весь мир к Великой депрессии. А два года назад события вновь стали развиваться по отработанному сценарию: рынок ипотечного кредитования в США обрушился, и в истории мировой финансовой системы началась черная полоса.
Инвестиции в хлопокНакануне первого ипотечного кризиса в своей истории Соединенные Штаты развивались невероятно высокими темпами. В то время как в Европе шли наполеоновские войны, США были главной нейтральной страной-экспортером. Они одновременно торговали с противоборствующими Францией и Великобританией, что позволило им накопить достаточно капитала для превращения из аграрной страны в промышленную. Война между США и Великобританией 1812-1814 годов, которая свела экспорт к минимуму, позволила Соединенным Штатам совершить настоящую индустриальную революцию из-за того, что крупным торговцам оставалось вкладывать деньги только в промышленное производство. Каждый год войны в восточных штатах Нью-Джерси, Массачусетс и Нью-Йорк появлялось по 65 фабрик - против восьми в довоенное время. Растущей текстильной промышленности требовался хлопок, и спрос на него возрастал, а вместе с ним росли и цены. За время войны они увеличились в два раза, а после нее, когда торговые связи с Европой восстановились, хлопок, будучи основным экспортным товаром, подорожал еще в полтора раза.
Разумеется, многие американцы задумались о том, чтобы создать собственные хлопковые плантации, и правительство пятого президента США Джеймса Монро их в этом поддержало. Чтобы помочь белым поселенцам быстро занять те земли, которые американское правительство отняло у индейцев или выкупило у Франции, власти США проводили спешную продажу участков через аукционы. Один из фермеров из штата Северная Каролина, Джеймс Грэм, с грустью описывал переселение жителей своего штата в черноземные края на западе. "Алабамская лихорадка бушует здесь с такой силой, что она смыла огромное число наших граждан,- писал Грэм в письме другу.- Как только кто-то из моих соседей навещает вернувшихся из Алабамы людей, у него появляются такие же симптомы, как у любого, кто видел этот манящий штат".
Аукционы проводились для того, чтобы заставлять людей скупать земли дороже, чем изначальные $2 за акр. Самыми активными на аукционах были перекупщики, которые, пользуясь инсайдерской информацией, полученной от агентов, приобретали лучшие земельные участки и продавали их затем с неплохой наценкой. Государственные отделения, торгующие недвижимостью, открывались повсюду, и в 1818 году правительство передало в частные руки более 2,5 млн акров земли на $13,6 млн (для сравнения: до войны в год удавалось продать примерно 350 тыс. акров). Президент Монро, желавший воспользоваться таким резким скачком, попытался провести через конгресс законопроект о повышении тарифов на землю, но ему это не удалось. Конгрессмены предпочли приумножать государственные доходы за счет увеличения продаж, а не цен. Чтобы придать дополнительный стимул спросу, условия предоставления ипотечных кредитов были упрощены до предела. От покупателей требовалось внести только 25% суммы в первые 40 дней после заключения сделки, и даже если за пять лет долг не удавалось погасить полностью, землю не конфисковали благодаря отсрочкам, которые предоставлял конгресс.
Массовое переселение на Запад вызывало перепродажу земли и подталкивало цены на земельные участки вверх, так что во многих штатах средняя стоимость одного акра к 1818 году составляла уже $5. А земли, в наибольшей степени подходящие для выращивания хлопка и расположенные рядом с речными торговыми путями, могли продаваться по цене до $50 за акр. Несмотря на чрезмерно завышенную стоимость, крупные собственники продолжали скупать дорогие участки. В пригодной для земледелия местности, где в году случалось более 200 теплых дней, фермеры предпочитали сажать хлопок, потому что прибыль от его продажи могла покрыть любые расходы. Новые регионы на Западе прекрасно для этого подходили: если в отсталой аграрной Южной Каролине с акра земли можно было собрать около 135 кг хлопка, то в черноземной Алабаме урожай мог составить до 450 кг. В 1818 году при стоимости хлопка 70 центов за килограмм его выращивание приносило сверхприбыли.
По сравнению с началом XIX века производство хлопка в США к 1820 году выросло в десять раз, и Индия впервые опустилась на вторую строчку в рейтинге мировых продаж этого сырья. Но успех Соединенных Штатов оказался для них губительным. К 1819 году европейские фабрики - главные потребители американского хлопка - покупали его меньше, чем производили США, поэтому цены на рынке стали быстро снижаться. Сначала они опустились до 53 центов, а потом резко упали до 30 центов за килограмм. Это стало ударом для американской экономики. В 1819 году доходы от импорта сократились с $122 млн до $87 млн и продолжали падать.
Банковская система Соединенных Штатов столкнулась с острой нехваткой поступавших из-за рубежа золота и серебра для изготовления монет. Американцы, которым стали отказывать в обмене бумажных денег на драгметаллы, перестали доверять банкам и в спешке снимали свои средства со счетов.
Чтобы выжить, банки, финансировавшие покупку недвижимости, начали оказывать давление на заемщиков с целью вернуть кредиты, но у населения не было денег, и банки начали конфисковать имущество. Правительство США подсчитало, что с 1790 года оно продало земли на $44 млн, но из них выплачено было не более половины. Огромное количество должников лишилось собственности в счет непогашенных долгов. Остальные спешили избавиться от земельных участков, предчувствуя падение цен на них. Власти вскоре действительно снизили базовые цены на земельные участки до $1,25 за акр, чтобы не дать рынку недвижимости окончательно заглохнуть. Всеобщее стремление продать землю привело к ее обесцениванию, и банки разорялись, даже если им удавалось конфисковать недвижимость заемщиков. За этим последовал кризис рынка кредитования (а вместе с ним и всей финансовой системы), который привел к краху ряда отраслей промышленности и безработице. В США началась первая за историю страны депрессия.
Инвестиции в солнцеВек спустя Соединенные Штаты пережили еще один период быстрого развития, который закончился крахом всей экономики. "Ревущие двадцатые", как называют первые два десятилетия XX века в Америке, стали временем расширения промышленного производства за счет зарубежного спроса. Европейские страны покупали у Соединенных Штатов все необходимое для восстановления после первой мировой войны и до второй половины 1920-х целиком зависели от американского экспорта.
Проблем с деньгами у Соединенных Штатов не было, и банки с готовностью раздавали имевшиеся у них средства в кредит. Американцам требовалось только решить, куда вкладывать легкодоступный капитал. Недвижимость казалась едва ли не лучшим решением.
Особенно привлекательной была недвижимость в быстро развивающемся штате Флорида, известном своим прекрасным солнечным климатом. К концу XIX века компания Seaboard Air Line Railroad закончила строительство железной дороги, соединившей промышленные города на северо-востоке США с южными территориями. Один из главных инвесторов во Флориде предприниматель Карл Фишер к началу 1920-х годов построил автомобильную дорогу от Чикаго до Майами. Она вела прямиком к еще одному проекту Фишера - району Майами-Бич. Предприниматель вкладывал большие деньги в рекламу: плакаты с изображением песчаных пляжей Флориды появлялись во многих городах, а в Нью-Йорке Фишер заказал огромный неоновый щит с надписью "В Майами сейчас июнь!", который в 1920 году разместили на Тайм-сквер.
Еще одним бизнесменом, активно привлекавшим во Флориду покупателей, стал Джордж Меррик. Он был владельцем земли к юго-западу от Майами, на которой росли сосны и цитрусовые деревья. Меррик планировал построить там жилую зону из многочисленных коттеджей. Поскольку ему требовались богатые покупатели, он не только лоббировал строительство дорог, но и сам купил 76 автобусов, курсировавших по всему штату (заезжая, разумеется, туда, где строил свои объекты Меррик). К тому же он нанял 3 тыс. агентов по продаже недвижимости, и это было только начало.
В 1920-1925 годах население Майами выросло более чем в два раза и достигло 75 тыс. человек, из которых каждый третий занимался торговлей недвижимостью. Американцы, приезжавшие во Флориду из других штатов, надеялись быстро разбогатеть. Для этого необходимо было только взять дешевый кредит, а потом продать еще не выкупленную землю подороже. Истории о таких чудесных обогащениях были у всех на устах. Один из жителей Майами по фамилии Дэвис, занимавшийся осушением территории вокруг двух маленьких островов, решил еще до начала всеобщего ажиотажа приобрести их за $350 тыс. Затем он предложил план по созданию на островах элитного жилого района, поля для гольфа и небольшого аэропорта. Еще до того, как были закончены дренажные работы, Дэвис в октябре 1924 года выставил землю на продажу. Перед входом в его контору собралась толпа покупателей, и один из них даже приковал себя цепью к дверям, чтобы не потерять место в очереди. Вскоре Дэвису удалось продать все выставленные лоты, за которые он в первый же день получил более $3 млн. Неизвестная бедная дама, в 1896 году купившая дом с участком недалеко от Майами за $25, смогла в 1925 году продать его за $150 тыс. Земля скупалась только для того, чтобы быть проданной на следующий день.
Риэлтер из Атланты Уолтер Хилл описал в своем отчете, как обычно проходили торги: "Лоты покупают по чертежам. Там они выглядят лучше. Покупатели вносят залог в размере 10% стоимости лота, а затем в день продаж приходят в офис риэлтерской компании. Когда называют их имена, покупатели встают и выбирают на прекрасно оформленной схеме тот кусочек земли, который им больше нравится. Они переживают захватывающий момент, когда на их лоте - участке земли или болота размером примерно 15 на 30 метров - ставят штамп "Продано". Иногда в первый же день риэлтерам удается заработать миллионы долларов на торгах. И какие цены! Участки вдалеке от побережья стоят от $8 тыс. до $20 тыс. Дома с видом на океан продают по цене от $15 тыс. до $25 тыс., а участки на побережье стоят примерно $75 тыс. И это не в Майами. Это земля в десяти или тридцати милях от города".
На росте рынка недвижимости только предприятие Карла Фишера заработало $40 млн, и его пример был далеко не единственным. Но в определенный момент Флорида стала заложником собственного развития. Железная дорога Seaboard Air Line Railroad не справлялась с потоком строительных материалов, и в 1926 году было введено ограничение на провоз грузов и увеличены тарифы. Жизнь во Флориде становилась все более дорогой, и цены достигли того уровня, когда уже начали отпугивать покупателей. В прессе появлялись сообщения о том, что рынок недвижимости в штате слишком перегрет. В частности, журнал Forbes предупреждал, что цены на землю держатся только на желании риэлтеров перепродать ее, а не на ее реальной стоимости.
Американцы перестали приезжать во Флориду, которая уже не казалась лучшим местом для отдыха. К тому же в сентябре 1926 года по штату прошелся сильный ураган, сорвавший крыши с тысяч домов и выбросивший на улицы Майами несколько небольших суденышек. Многие дорогостоящие объекты в Бискейнском заливе оказались разрушены. Цены на землю резко упали. В 1925 году через банки Майами было совершено операций более чем на $1 млрд, но уже через три года эта сумма снизилась до $143 млн. Ураган 1928 года нанес еще один удар по инфраструктуре штата, а вслед за этим цитрусовые плантации, приносившие банкам во Флориде немалую часть доходов, были уничтожены вредителями. Инвесторы, сумевшие сохранить свои состояния, на время покинули потерявшую шарм и инвестиционную привлекательность Флориду, и направили свои миллионы на Нью-Йоркскую биржу. Спекуляции с ценными бумагами стали их новым приоритетом. Но ненадолго - вливание огромных сумм в биржевые операции стало одной из причин, по которым фондовый рынок обрушился и в экономике началась депрессия, на этот раз получившая название Великой.
Инвестиции в мифКогда цены на рынке недвижимости постоянно растут и приносят землевладельцам целые состояния, а банки легко предоставляют кредит, довольно трудно удержаться и не принять участия в этом бизнесе. Главное, заработав на перепродаже, суметь вовремя уйти с рынка. Но понять, когда настает самое подходящее для этого время, нелегко, особенно если стоимость недвижимости каждый день устанавливает новые рекорды, как это происходило в конце 1980-х в Японии.
В те годы японская экономика переживала свои лучшие времена. Промышленность в Японии быстро развивалась, удовлетворяя возрастающий спрос на высокотехнологичные товары. Еще в начале 1970-х японские товары воспринимались, как сейчас китайские, то есть как дешевые аналоги западной продукции. Но за десятилетие японским промышленным предприятиям, в особенности автомобильным, удалось выйти на один уровень с главными американскими и европейскими конкурентами. В 1980 году Япония производила больше всего стали и автомобилей в мире. Стоимость ценных бумаг предприятий постоянно росла, и крупным компаниям уже не приходилось брать кредиты у банков, поскольку они могли обеспечивать приток капитала выпуском своих облигаций или акций. По данным японского министерства финансов, предприятия с капитализацией более ?1 млрд ($10 млн) только 34% средств занимали у банков, остальное они получали благодаря ажиотажу на бирже ценных бумаг. В этих условиях банкам пришлось искать новых заемщиков, и они обратились к рынку недвижимости.
Во второй половине 1980-х японское правительство несколько раз понижало банковские ставки, чтобы рост экономики не прекращался, и в 1986 году ставка остановилась на уровне 2,5%. В Японии наступила эпоха дешевого кредита. Всего за несколько лет, с 1984 по 1991 год, объем ипотечного кредитования вырос с ?16 трлн до ?40 трлн. Миф о том, что цены на землю в густонаселенной Японии могут только расти (что, собственно, и происходило со времени окончания Второй мировой), поддерживался банками, которые стремились оформить как можно больше кредитов. Условия их предоставления были упрощены вплоть до того, что срок погашения долга мог достигать 100 лет, то есть банки фактически полагались на сознательность детей и внуков своих клиентов.
Спрос на недвижимость взлетел, и вслед за ним цены начали ползти вверх. В 1985 году цены на земельные участки в деловых кварталах Токио выросли на 12,5% по сравнению с предыдущим годом. В 1986 году они поднялись еще на 48,2%, а в 1987-м стоимость земли увеличилась на 61,1%. То же самое происходило в прилегающих жилых районах, где цены на недвижимость выросли на 68% только за 1987 год. Вскоре во всех крупных японских городах, например в Осаке и Нагое, стоимость квадратного метра площади начала увеличиваться такими же темпами.
В этот момент японское правительство решило вмешаться и попытаться сдержать рост цен на недвижимость - он явно обгонял рост спроса, и было понятно, что земельные участки перепродавались в спекулятивных целях. Сделки по торговле землей в крупнейших городах проверялись, и государство оставляло за собой право устанавливать потолок цен. А решение продать землю менее чем через два года после покупки грозило большими штрафами. К тому же в середине 1987 года правительство напрямую обратилось к банкам с требованием ограничить кредитование компаний, торгующих недвижимостью, и к концу года темпы роста объема кредитов снизились с 36 до 10% в год.
Рост цен удалось сдержать, и в некоторых городских районах они упали на 20-30%. Но остановить его не было никакой возможности, потому что обойти введенные правительством ограничения оказалось несложно. Банки, например, находили способы предоставления кредитов на недвижимость через сторонние финансовые учреждения. А некоторые инвесторы скупали большие земельные участки и обустраивали там поля для гольфа. Затем они в обход государственного регулирования продавали доли собственности тем бизнесменам, которые хотели стать членами гольф-клуба. В итоге к 1989 году в Японии существовало 400 полей для гольфа, а их общая стоимость достигала $500 млрд, что на тот момент в два раза превышало капитализацию всех компаний на швейцарской бирже.
К концу 1989 года цены на недвижимость в некоторых районах Японии достигли своего пика. В токийском деловом квартале Гинза стоимость одного квадратного метра могла достигать $1 млн. Иногда заключались абсурдные сделки - например, когда кусок земли площадью 3 кв. м был продан за $600 тыс., хотя на нем было невозможно что-то построить.
Предприниматели, зарабатывавшие на недвижимости, вкладывали деньги в растущие в цене акции японских корпораций. Ну а те инвесторы, которые получали основной доход от торгов на бирже, вкладывали его в земельные участки, поэтому эти два рынка оказались связаны друг с другом. В 1989 году индекс Nikkei достиг высшего за всю историю значения 38 915 пунктов, то есть за пять лет он вырос более чем в три раза.
К 1990 году цены на недвижимость подскочили настолько, что земля под императорским дворцом в Токио по стоимости могла сравниться с целым штатом Калифорния. Стоимость всей земли в Японии достигла $20 трлн, то есть пятой части всего мирового капитала. Опасаясь, что этот мыльный пузырь лопнет, правительство в очередной раз попыталось ограничить кредитование: центральный банк страны повысил ставку с 2,5 до 6% менее чем за год, и эпоха легкого кредита закончилась. Стоимость акций ведущих компаний начала падать. Индекс Nikkei к августу 1992 году снизился до 14 309 пунктов и продолжил падение (нынешний финансовый кризис обрушил его примерно до 9000 пунктов). Цены на недвижимость также начали снижаться. В Токио стоимость земли упала на 14,7% всего за один 1992 год, в Осаке и Киото темпы снижения были еще выше - от 20 до 30%.
За последнее десятилетие прошлого века цены на недвижимость медленно снижались, и сейчас квартиры в пригородах Токио стоят в два-три раза дешевле, чем в 1990 году. Японская финансовая система потеряла от этого падения цен миллиарды долларов, поскольку клиенты банков не могли расплатиться по взятым кредитам. Ипотечный кризис оказался настолько глубоким, что все 1990-е годы, которые для Японии стали потерянным десятилетием, экономика этой страны пыталась восстановиться.
Инвестиции в оптимизмВолновая экономическая теория, по которой кризисные периоды сменяются временами роста и наоборот, наглядно подтвердилась и в нынешнем десятилетии. После спада начала 2000-х годов Федеральная резервная система США попыталась стимулировать экономику, понижая ставку кредитования. С мая 2000 это произошло 11 раз за 16 месяцев - ставка упала с 6,5 до 1,75%. Банки, получившие возможность предоставлять относительно дешевые кредиты, стремились привлечь даже тех клиентов, которые сами были не уверены в том, что смогут вовремя вернуть долг. Кредиты стали доступны даже нелегальным иммигрантам. И хотя это и вызывало непонимание со стороны миграционных служб, многие финансисты готовы были согласиться с позицией главы банка Popular Чена Петерсона. В 2005 году он выразил свою точку зрения на проблему кредитования нелегальных иммигрантов: "Существует огромный нетронутый рынок кредитования людей, живущих и работающих в США и способных приобрести дома, чтобы осуществить американскую мечту. Почему бы не помочь им?"
Многие американцы захотели наконец перестать арендовать жилье и стать его собственниками. Если в 1994 году домами владело 64% американцев, что не менялось с 1980-х годов, то к 2004 году этот показатель поднялся до рекордных 69,2% - в основном за счет тех, кому раньше кредит просто не стали бы предоставлять. Некоторые банки стали широко применять кредитование через интернет, когда заемщику надо было только предоставить определенный набор сведений и документов. Это спровоцировало рост махинаций при получении кредита: клиенты банков предоставляли неверную информацию о доходах или брали кредит, используя данные другого человека. Во многом из-за того, что банки смотрели на такие правонарушения сквозь пальцы, число махинаций к 2005 году, по оценке министерства финансов США, выросло с 1997 года на 1411%. За этот же период число отказов в предоставлении ипотечного кредита, наоборот, сократилось вполовину - до 14%. Банки не желали терять клиентов, даже рискуя собственными средствами.
Спрос на недвижимость быстро увеличивался. В 2002 году цены на дома тоже стали двигаться вверх - за первый год они выросли на 6,5%, а затем поднялись еще на 10%. Государственное ипотечное агентство Freddie Mac отметило в своем докладе в 2004 году, что последний раз стоимость недвижимости в США росла такими темпами почти 20 лет назад. В целом за шесть лет с начала XXI века средняя цена домов увеличилась на 90%. Как и раньше, цены росли в основном благодаря перекупщикам, доля которых на рынке была в среднем около 30%. А в Майами, где климат, видимо, особенно благоприятен для спекулятивных сделок, в 2005 году 85% всей недвижимости приобреталось именно для последующей перепродажи.
Цены на жилье в США достигли пика в начале 2006 года, когда в среднем по стране дом стоил $223 тыс. И они бы могли расти и дальше, но строительство новых домов обгоняло спрос на них. Покупателей находилось все меньше, потому что те, кто хотел обзавестись собственным домом, стали ждать момента, когда цены наконец начнут опускаться. И в середине 2006 года этот момент настал. Тогда же перекупщики стали покидать рынок, потому что инвестиции в недвижимость стали убыточными.
Начавшееся снижение цен поставило банки в опасное положение. Их расчет состоял в том, что даже если у людей с плохой кредитной историей не будет свободных денег, они смогут заложить купленный дом, растущий в цене, и получить таким образом еще один кредит, чтобы вернуть долг банку. Но в условиях падения цен на недвижимость такие повторные кредиты было гораздо сложнее получить, и их могло не хватить на то, чтобы рассчитаться с банком. В итоге в марте 2007 года когда-то счастливые владельцы домов задолжали банкам в общей сложности более $1,3 трлн, и никто не мог с уверенностью сказать, вернут они эти деньги или нет. В августе 2007 года представитель американского министерства финансов Хэнк Полсон признался в том, что "заемщики не отличались той дисциплинированностью, какой должны были". Но тут же справедливости ради добавил: "Кредиторы тоже не отличались дисциплинированностью. Случались разные крайности. В основном в области кредитования ненадежных клиентов. И некоторое время нам придется с этим жить". Решение образовавшихся проблем в банковской системе действительно потребовало некоторого времени.
По всей стране банки начали терять средства - они не могли расплачиваться по собственным долгам из-за того, что их клиенты задерживали выплаты. Конфискация имущества тоже не имела должного эффекта, опять же из-за падения цен на рынке. Многие из тех финансовых учреждений, которые выдавали кредиты через интернет, не обращая особого внимания на репутацию заемщиков, обанкротились. Среди них был крупнейший ипотечный банк страны Countrywide Financial Corp., а также банки New Century Financial и Ameriquest Mortgage, которым приходилось закрывать отделения и увольнять сотрудников.
Ипотечный кризис затронул все американские банки, и, чтобы сохранить хотя бы те средства, которые у них были, банки в какой-то момент перестали давать друг другу кредиты. А поскольку американская финансовая система была тесно связана с другими странами, то вскоре рынок кредитования обрушился и в Европе, и в Азии. Без свободного перемещения капитала многие банковские учреждения столкнулись с нехваткой средств. И именно с этого начался тот кризис финансовой системы, который продолжается и сейчас.
Правительству Соединенных Штатов пришлось прийти на помощь банкам, выдавая им в виде субсидий сотни миллиардов долларов. Но и этого не хватало для восстановления их платежного баланса, потому что с 2001 года банковская система США раздала ипотечных кредитов на $5 трлн. Когда этот круг замкнулся, мыльный пузырь рынка недвижимости лопнул - вместе с теми банками, которые его надули. По словам профессора Йельского университета экономиста Роберта Шиллера, главной движущей силой этого пузыря стал "заразительный оптимизм, который часто распространяется, когда цены растут". "Пузыри,- добавляет он,- это исключительно социальное явление, и пока мы не поймем их психологию, они будут появляться снова". Эту мысль можно толковать и иначе. Пузыри постоянно появляются на протяжении стольких лет потому, что прекрасно отражают человеческую психологию: пока существует возможность на чем-то делать деньги, надо стремиться заработать как можно больше.
Егор Низамов,
"Коммерсант"
